연립·다세대 재건축 활성화…서울시, 3년간 용적률 300% 완화아시아경제 기사제공: 2025-05-18 11:15:00

서울시가 소규모 건축물 용적률을 3년간 최고 300%까지 완화한다.
건설경기 영향을 더 크게 받는 연립·다세대 건물 재건축 사업성을 개선해 주택 공급을 늘리기 위해서다.
주거용 다가구주택이나 오피스텔은 전용 85㎡ 이하인 경우에 적용되며 자율주택정비사업은 조건 없이 상한까지 적용 가능하다.

서울시는 지난 2월 발표한 규제철폐안 33호 소규모 건축물의 용적률 한시적 완화를 위해 도시계획 조례 일부개정 절차를 마무리하고 19일부터 본격적으로 시행한다고 18일 밝혔다.

제2·3종 일반주거지역 소규모 건축물 용적률을 2028년 5월18일까지 한시적으로 완화한다.
제2종지역은 200%에서 250%로, 제3종지역은 250%에서 300%로 각각 법적 상한까지 완화한다.

용적률 완화 적용 대상은 △건축법에 따른 건축허가·신고와 △빈집 및 소규모 주택정비법에 따른 소규모재건축(부지 1만㎡ 미만), 소규모재개발(5000㎡ 미만) △자율주택정비사업(36가구 미만) 사업이다.

건축법에 따른 건축허가·건축신고, 소규모주택정비법에 따른 사업시행계획 인가를 신청한 경우까지 적용 가능하다.
다만 가로주택정비사업은 소규모 건축물 활성화 취지와 맞지 않아 대상에서 빠졌다.

건축법에 따른 건축허가·신고 대상은 대지나 건축면적 제한은 없고 주거용 다가구·공동주택은 1가구당 전용면적 85㎡ 이하, 오피스텔도 1호당 전용면적 85㎡ 이하일 때만 적용 가능하다.

국토계획법이나 타 법령에 따른 용적률 완화를 중복 적용할 땐 도시·건축공동위원회가 기반시설 적정성 등을 검토한 후 국토계획법 시행령에서 정한 용적률의 120% 한도까지 적용할 수 있다.

건축허가·신고 대상이 지구단위계획구역에 해당하면 기존 계획을 일괄 재정비 후 용적률 완화가 적용 가능하다.
제2·3종일반주거지역 허용 용적률에서 50%를 추가로 적용할 수 있도록 할 계획이다.

빈집 및 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축·재개발 사업은 인근 지역에 미치는 영향을 고려해 '사업계획 수립기준'을 충족하면 법적 상한까지 용적률을 완화한다.
자율주택정비사업은 별도 사업계획 수립기준과 관계없이 법적상한까지 완화할 예정이다.

시는 용적률 완화 관련 구체적 세부 운영기준을 마련해 조례 공포일인 19일에 맞춰 즉각 사업시행이 가능하도록 할 계획이다.
인근 저층주거지에 미치는 영향을 최소화하고 조화로운 건축계획을 유도하는 '사업계획 수립기준'도 발표한다.

기준에는 △지형순응형 계획 △일조·경관 검토 △열린단지 조성 △방재안전 △기반시설 정비 등이 포함된다.
용적률 완화 소규모재건축 등은 국민주택규모 이하로 공급한다는 내용도 담았다.

시는 소규모재건축사업이 속도를 낼 수 있도록 법적상한용적률 계획, 용도지역 상향 가능 여부 등을 종합 검토해 최적의 건축계획(안)을 제시하는 사업성 분석도 무료 진행한다.

소규모재건축 사업성 분석을 희망하는 △부지면적 1만㎡미만 △200가구 미만 △노후·불량건축물 60% 이상 단지는 토지등소유자 10% 이상 동의서를 받아 6월 2~30일까지 관할 구청(소규모재건축 담당 부서)에 접수하면 된다.
6월 중 용적률 완화 세부 기준 등에 관한 설명회도 권역별로 개최할 예정이다.

김성보 서울시 행정2부시장은 "비상경제상황과 주택공급상황 등을 고려해 조례 개정 절차를 신속히 완료했다"며 "이번 조례 개정으로 소규모 건축 활성화를 통해 도심 내 주택공급을 확대하고, 침체된 건설경기 회복에도 실질적인 도움이 되기를 기대한다"고 말했다.