[재초환 폭탄 초읽기] 전문가들 "공급난 집값 과열 부작용...'재초환' 규제 손 볼 타이밍"아주경제 기사제공: 2025-06-15 18:08:04

새 정부 출범 이후 정비사업과 관련해 새로운 화두로 떠오른 재건축초과이익환수제에 대해 전문가들은 관련 규제를 제대로 정비하지 않으면 주택 공급 물량이 제한적일 수밖에 없다고 제언했다.
주택 공급 확대 정책 실효성이 떨어질 것이라는 데 무게를 둔 것이다.
 
15일 아주경제가 부동산 전문가들을 대상으로 재초환 제도에 대한 의견을 청취한 결과 다수 전문가들이 폐지에 무게를 뒀다.
 특히 서울 지역 신규 주택 80% 이상이 정비사업을 통해 공급되는 만큼 재초환 부담이 도심 재건축 추진 동력을 약화시킬 것이라는 지적이다.
재초환을 유지하면 재건축 활성화나 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 현 정부 공약과 배치되는 게 아니냐는 의견도 나왔다.
 
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "현행 제도에선 용적률을 올려주더라도 재초환으로 그 부담이 커지기 때문에 정비사업에 대한 용적률 완화 정책이나 도심 주택 공급 확대 등 공약이 실효성을 보려면 재초환을 폐지해 정비사업을 활성화시킬 필요가 있다"며 "재건축으로 발생하는 공급이 줄어들면 이에 따른 공급 부족으로 집값 과열이란 악순환이 발생할 수 있다"고 말했다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “재초환은 원래 투기 억제와 개발이익 환수를 목적으로 도입됐지만 지금은 오히려 정비사업에 걸림돌로 작용하고 있다"며 "실거주 조합원에게까지 과도한 부담을 지우는 등 주거 안정성을 해치는 부작용도 나타나고 있다”고 비판했다.
폐지가 어렵다면 부작용을 줄일 수 있도록 개편이라도 해야 한다는 의견도 나온다.
 
심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU 교수)은 "시장 안정과 원활한 주택 공급을 위해 개편 혹은 폐지가 필요하다"며 "한 차례 개정되긴 했으나 부담금 면제 기준을 상향하거나 부과 기준 구간을 차등 설정하는 등 추가적인 개편 방안이 필요하다고 본다"고 말했다.
다만 일각에서는 재초환 시행이 정비사업에 큰 영향을 주지 않을 것이라는 목소리도 나온다.
개정안이 최근에 시행된 상황이고, 당장 정비사업을 가로막는 큰 걸림돌은 공사비 부분인 만큼 이 문제를 먼저 해소해야 한다는 것이다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "당장 재건축 사업 추진 단계에서 가장 직접적으로 부담이 되는 부분은 급증한 공사비"라며 "재초환은 초과 이익 기준을 충족하면 비용을 내야 하는 구조인 만큼 재건축을 시작할 때 결정적인 요소는 아니다"고 말했다.
이어 "개정안을 시행한 지 얼마 되지 않은 상황에서 재초환 폐지를 논의하기에는 시기적으로 이른 부분이 있다"고 덧붙였다.